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Pflegeleichte KapitalanlagePflegeimmobilien als sichere und rentable Investition

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Häufig gestellte Fragen

Welche Seniorenheime werden durch das Sozialamt abgesichert?

Handelt es sich um vollstationere Pflege (Aufnahme mit mindestens Pflegegrad 2) so werden laut § 11 Sozialgesetzbuch die Kosten vom Sozialamt getragen, wenn der Bewohner (kein Vermögen/ohne Kinder mit entsprechendem Einkommen) die Kosten nicht selbst tragen kann.

Welchen Steuervorteil hat der Erwerb eines Pflegeapartments?

Der Kaufpreis wird mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben, d.h. dieser Betrag vermindert die steuerpflichtigen Einnahmen.

Beispiel: Kaufpreis 200.000 € Mieteinnahme 6.000 € im Jahr

Abschreibung 2 % = 4.000 € steuerpflichtige Mieteinnahme nur 2.000 € im Jahr

Kann ich eine Pflegeimmobilie/Pflegeappartment wieder verkaufen?

Ja, da für jede Einheit ein Grundbuchblatt angelgt wird, lässt sich das Pflegeapartment auch jederzeit wieder verkaufen oder vererben.

Der Verkauf kann eigenständig, über einen Makler oder ggf. auch den Anbieter erfolgen.

Welche Risiken hat der Erwerb eines Pflegeapartments?

- Das Insolvenzrisiko des Betreibers. Daher sollte auf erfahrene Betreiber, die breit  aufgestellt sind (mehrere Häuser, stationäre Pflege, Tagespflege, betreutes Wohnen betreiben) gesetzt werden.

   Die Insolvenzquote lag zuletzt unter 2 %,

Wenn sich der Betrieb als Pflegeheim nicht lohnt, kann das Gebäude nicht einfach anderweitig genutzt werden.

Wenn der Erwerb mit einem Darlehen finanziert wurde, besteht das Risiko, dass nach Ablauf der Zinsbindung das Darlehen mit einem höheren Zinssatz fortgeführt wird.

Wie wird der Erwerb eines Pflegeapartments gefördert?

Handlet es sich um energieeffiziente Neubauten, so profotieren alle Erwerber von den neuen KfW-Programmen und -Konditionen. Entweder durch ein zinsgünstiges Darlehen mit Tilgungszuschuss oder einem reinen Zuschuss.

z.B.: ein KfW 40 Standard: Bis zu 24.000 € Tilgungszuschuss sowie attraktive Finanzierungskonditionen mittels KfW-40-Förderung

Welche kosten trägt der Eigentümer eines Pflegeapartments?

Beim Erwerb fallen Notar und Grundbuchkkosten an sowie die Grunderwerbsteuer.

Während der Vermietung fallen Kosten für die Hausverwaltung an. Es wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet, allerdings trägt der Eigentümer nur die Kosten für Dach und Fach.

Alle weiteren Instandhaltungen werden vom Betreiber getragen.

Was beinhaltet "Dach und Fach" ?

Das Dach und die konstruktiven Teile des Gebäudes wie Außenmauern, tragende Innenwände, Stützen und Fundamente, Geschossdecken, Treppen, Ver- und Entsorgungsleitungen und Anlagen bis zum Austritt Wand (Wandanschlussstelle) und die Fassade, mit Ausnahme der Reinigung des Wärmeverbundsystems.

Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Die Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis  von 3,2 -4,5 % p.a. 

- Da der Betreiber sich um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmert und die Hausverwaltung die Zahlung der Miete überwacht und abwickelt, hat der Eigentümer keinerlei Arbeit damit.

- große Mietsicherheit, da der Mietvertrag mit dem Betreiber die Pacht für die ganze Einrichtung für rund 20 Jahre und länger absichert. Und auch dann Miete fließt, wenn das Apartment nicht belegt ist. Darüber hinaus kann sich der Betreiber bei vollstationärer Pflege lt. SGB §11 durch das Sozialamt die Refinanzierung der Investitionskosten sichern.

Geringe Konjunkturabhängigkeit: Da die Nachfrage nach Pflegeplätzen sich unabhängig von wirtschaftlichen Zyklen entwicklelt, sind Pflegeimmobilien weniger konjunkturabhängig als Wohn- und Gewerbeimmobilien.

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